香港の投資移民制度と不動産投資
1. 不動産投資の特徴
香港の不動産市場、その変化は日本より動きが速く、賃貸経営などの長期投資（インカムゲイン）や、短期間で不動産価格の値上がりによる利益（キャピタルゲイン）を期待できます。税率も日本と比較し低い事は周知で、賃料収入益などはその他の一般所得と合算され税率に応じて課税されます。純益課税で16%（個人）と１７．５％（法人）。修繕費や税金、ローン借り入れ金利などの控除が認められており、香港にはキャピタルゲイン課税は原則的にありません。株主配当や利子にも課税されません。売上税や贈与税もありません。わかりやすく低税制、外国資本に頼らずとも香港人のみでも常に活発な需要がある不動産市場、投資家に対する負担が少ないことが特徴です。
| 投資形態 | 日本法人課税率 | 日本個人課税率 | 香港個人課税率 | 香港法人課税率 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸経営 | 22%～30% | 0%～37% | 15% | 16.5% |
| 売却益を得た場合 | 22%～30% | 15%～30% | 0% 長期保有 | 0% 長期保有 |
| 不動産相続税 | - | 10%～50% | 0% | 0% |
香港の実際の課税額は、さまざまな控除が認められるため、この数値より低くなります。
不動産取引にかかる外国人や国外居住者への規制はありません。国籍、居住国にかかわらず、個人名で不動産を購入することができます。あるいは現地に会社を設立し、その法人名義で不動産を購入するケースも多く、現地法人は株主１名と資本金1ドルで設立でき、この場合は主要銀行にて抵当ローンの設定も可能です。
2. 不動産の特徴と香港移民制度
測定単位は平方フィート／sq.ft（1sq/ft=0.0927平米=0.0281坪）表示です。売買対象（契約）面積はエレベーターホール、通路、階段、管理スペースなど共用部分の負担面積も含まれているグロスエリア表示がほとんどです。その場合、実際の不動産有効面積はおおよそ７０～８０％（建物によって変化）。
一般的な不動産売買契約の流れは（1）仮契約（2）正式売買契約（3）決済譲渡。手付金は売主の弁護士の所属する法律事務所のクライアントアカウントに相当する口座に預かり金として保管され、不動産売買取引契約については弁護士が介入することが一般的です。
また、香港政府は、投資移民制度（Capital Investment Entrant Scheme）を導入しました。内容は、特定（香港）の有価証券或いはその他金融資産に対する投資額が10,000,000香港ドルを超える者に対して居住権を与え、且つその投資期間が満７年となった者に対しては永住権を給付するというものです。
2010年10月13日まではこの投資対象品目として香港の不動産が認められていましたが、不動産相場の高騰に一因となったため、現時点、不動産は一時的対象外となっています。
が、しかし香港資本の現地不動産会社の多くは以下のような手法で営業しています。
- HK$１５００万程度現金購入条件で住宅を紹介（香港住所の確保）
- 購入済みの住宅に銀行からの抵当ローン斡旋、HK$1000万程度の融資を受ける
- 融資金額を原資に香港株など投資移民制度が認めるカテゴリに再投資を紹介
- 投資移民制度を申請、この時点で香港の自己所有不動産の住所と別にHK$１０００万の香港投資済みとなる。
- 香港IDカード取得
- 上記状態を維持し年更新、７年後に香港永住権を取得
3. 香港の不動産購入手続き
| 不動産売買契約の流れ | 支払い | 備考 |
|---|---|---|
| 仮契約 | 初期手付金、取引金額の3%から5%を支払う | 不動産業者が仮契約書を作成 |
| 正式売買契約 *仮契約から14日程度が一般的 |
残りの手付金、取引金額の7%から5%を支払う *初期手付金との合計が取引金額の10%になるように支払う |
法律事務所で手続き 弁護士立会い |
| 決済／譲渡証書等に署名 仮契約から30日から60日程度が一般的 |
取引金額の90％残額を支払う | 法律事務所で手続き 弁護士立会い |
4. 不動産購入の諸経費
物件の購入時には購入価格に加え印紙税、弁護士費用などの諸経費がかかります。それらの諸経費の合計は購入価格の約5%前後が目安。
■購入諸経費
- 契約印紙代（取引価格により変動）
- 弁護士費用（取引価格により変動）
- 登記調査費用
- 登記代
- ローン関係費（銀行により差があります）
- 仲介手数料（取引価格の1%）
- 火災保険料（面積などにより変動）
■売却諸経費
- 弁護士費用（取引価格により変動）
- 登記調査費用
- 登記代
- 仲介手数料（取引価格の1%）
■例）5百万香港ドルの不動産を購入／売却する場合
| 購入（HKD） | 売却（HKD） | |
| Stamp duty＠3.00%（印紙税＠5百万香港ドルの場合は3%） | 150,000 | Nil |
| Land search fees（approx.）（登録調査費用） | 100 | 100 |
| Search fees for Companies Registry（法人登記調査費用*法人の場合） | 500 | 500 |
| Legal fees on purchase and mortgage（弁護士費用及びローン関係費*購入時） | 15,000 | Nil |
| Legal fees on sale（弁護士費用*売却時） | Nil | 12,000 |
| Land registration fees（登記代） | 1,100 | 450 |
| Filing fees（for limited company）（商業登記所への登記代*法人の場合） | 340 | Nil |
| Commission for Estate agents）（仲介手数料） | 50,000 | 50,000 |
| Total | HK$217.040 | HK$63,050 |
| ※ 2年以内の短期売却は特別課税あり |
■不動産購入時に支払う印紙税
| Amount or value of the consideration | Rate | |
| Exceeds | Does not exceed | |
| $2,000,000 | $100 | |
| $2,000,000 | $2,351,760 | $100+10% of excess over $2,000,000 |
| $2,351,760 | $3,000,000 | 1.5% |
| $3,000,000 | $3,290,320 | $45,000+10% of excess over $3,000,000 |
| $3,290,320 | $4,000,000 | 2.25% |
| $4,000,000 | $4,428,570 | $90,000+10% of excess over $4,000,000 |
| $4,428,570 | $6,000,000 | 3% |
| $6,000,000 | $6,720,000 | $180,000+10% of excess over $6,000,000 |
| $6,720,000 | $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,000 | $21,739,120 | $750,000+10% of excess over $20,000,000 |
| $21,739,120 | 4.25% | |
5. ローン借り入れ
香港では銀行の不動産ローンの審査基準が他国と比較し、資金調達が容易です。ローン借り入れ可能金額は、当該物件に対する銀行による査定額の70％が一般的です。
6. 不動産の賃貸運営
| 経費項目 | 日本の不動産 | 香港の不動産 |
| 一般管理委託手数料（オプション） | 賃料の3% | |
| 賃貸契約仲介手数料 | 賃料の0.5月分 |
税率変動等があるため、本サイトに記載されている数字は目安としてご参照ください。
香港で不動産投資、推薦物件
| 地区 | マンション名 | 広さ・ 平方フィート（グロス） | 価格・HK$広さ単価 |
|---|---|---|---|
| 九龍、チムサーチョイ 九龍駅上 |
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714 ～ 1272 1026 ～ 3000 836 ～1814 833 ～ 2555 528 ～ 5497 |
@14249 ～ 21956 @16821 ～ 29242 @13561 ～ 25412 @11974 ～ 14819 @17562～ 40064 |
| ホンハム |
Laguna Verde 海逸豪園 Royal Peninsula 半島豪庭 Metropolis Residence 都會軒 |
467 ～ 1472 481 ～ 2386 597 ～ 651 |
@8537 ～ 12908 @7597 ～ 15423 @8307 ～ 12397 |
|
香港ミッドレベルセントラル 香港ハッピーバレー 香港太古 香港西湾河 香港西湾河 |
Robinson Place 雍景臺 Th e Leighton Hill 禮頓山 The Orchards 逸樺園 Grand Promenade 嘉亨灣 Les Saisons 逸濤灣 |
1094 ～1389 1206 ～1911 790 ～1127 636 ～ 1531 741 ～1843 |
@12243 ～ 16260 @27211～ 28283 @9873 ～ 12882 @8671 ～ 16214 @10105 ～ 16004 |
